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2019,楼市还有这8件大事要发生

2019-05-25       浏览次数:5

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楼市已经没有意外,更不会有奇迹发生。

相对于股市来说,楼市的优势就在于更加透明、更加理性,可以掌控、可以预测。6月20日,西安出台史上最严厉调控政策:一、新落户要满1年或者社保个税缴纳1年才能买房,彻底将落户炒房的漏洞补上了。而且,非户籍家庭买房,社保由之前的2年延长到5年。

西安从房价涨幅最大的城市,一跃成为全国限购最严的城市,严厉程度已经超过四大一线城市。涨幅第一的下场就是限购第一

同样遭遇的还有5月份的苏州,就在苏州人民傲娇的庆贺苏州房价即将追上上海时,一记组合拳直击要害,而且还有备用政策等待出台。

现在的楼市,根本不允许嚣张气势的存在。就像打地鼠游戏一样,想要不挨打,就在洞里好好待着,露头就被打,出洞必挨揍。

因此,下半年不会再有大行情,2019年整体走势就是前高后低,先热后冷。2019年下半年,以下8件大事将会陆续发生,请各位做好心里准备和行动准备:

1

房贷利率上调

从去年底开始,全国各地掀起了一股房贷利率下调的热潮,对楼市小阳春做出了巨大贡献。

但目前,在高层的宏观指导下,利率已经见底,各地开始纷纷上调房贷上浮利率,比如6月20日,中国银行在杭州率先上调首套房房贷利率,从原本的上浮5%增加到上浮8%,前不久南京、成都等二线城市也已开始陆续上调。

其实,我们从6月13日第十一届陆家嘴论坛上,央行书记、银保监会主席郭树清的表态中,就完全可以看出这个风向。郭主席说到:我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。房地产业过度融资,容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

任何政策的出台,背后必定有指挥棒在主导。6月份将是各大城市房贷利率的最低点,接下来的下半年,各地会陆续上调,尤其是经历过小阳春的一二线城市。除了上海、厦门之外,享受基准利率将会成为奢望,包括刚需。

2

降价抛售

对开发商来说,好日子总是那么短暂。沐浴在小阳春里还没有达到高潮,就草草了事。2019年5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》:针对房地产的以下五个方面要进行严查:一、表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;二、未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;三、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;四、资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;五、并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

年初,由于开发商融资环境比较宽松,再加上刚需客蓄力已久,才会出现土拍狂热和成交量的大幅回暖。

但对高层来说,这就已经足够了,绝不会让小阳春失控。所以,对开发商严防紧盯,断粮断草,杜绝一切违规输血,从资金源头上遏制房地产盲目扩张。

下半年,开发商将会再次过上缺爹少妈的苦日子,没钱没政策,想要存活,只有一条路:降价抛售。下半年,我们一定会再次听到开发商们集体高呼:“活下去”!2019年9月-2020年1月,各地会频繁上演大尺度的打折促销,为了年底冲业绩,为了人造金九银十,更为了能活着看到明年春天的太阳,请各位拭目以待。

3

量价齐跌

2019年下半年,一线城市,以及二线城市市区,调控趋势只有两个选择,要么维持高压,要么调控升级,绝不会放松。二线远郊和三四五线城市,尤其是没有小阳春的城市,可能会放松调控,维持基本成交量,续命土地财政。

从今年3月份开始,四大一线城市的二手房成交量已经开始逐月下滑,价格也没有再涨的动力。接下来,将会轮到二线。

今年下半年,随着开发商融资再次收紧,调控政策以紧为主,房贷利率逐步上调,各大城市成交量和房价会开始双双下跌。

2019年的下半年将会重演2018年下半年的行情,只不过,惨烈程度会略有不同。今年各城市最低成交量和最低房价将会出现在2019年12月-2020年1月。

4

万人抢房

限价政策是去年的伟大发明。今年上半年,为了土地财政,为了能给开发商继续拍地的信心,从一线到五线很多城市都已经偷偷放松了限价。

土拍热了,钱包鼓了,见好就收吧。于是乎,限价开始重新收紧。限价虽然要了开发商的命,但对有钱人来说,却是千载难逢的赚钱良机。

最近,成都攀成钢豪宅仁恒滨河湾开盘,开盘价1.89-2.15万元/平米,还包括四五千元的精装修标准。而仁恒滨河湾5月份的二手房成交价已经3.5万/平米,倒挂一半。

这次开盘总共只有207套,全是185平米四房两厅两卫,一二手倒挂直接导致一套房的利润就是277万。所以3天报名人数迅速达到20642人,万人抢房重现江湖。

同样是成都,6月6日华润悦玺推出了华润二十四城第8期精装住宅,价格为1.7万元/平米,而其1-6期二手房均价为2.48万元/平米,倒挂7800元/平米,截止目前,华润悦玺已经有1.3万人报名。

419高层重提房住不炒,是今年楼市的重大转折点,和去年731的“坚决遏制房价上涨”是同等级别的。

所以,才会有住建部对房价涨幅过高的10城预警,才会有银保监会收紧房企融资,上调利率,西安苏州强势调控。

今年下半年,限价将继续成为各城市的常态,而且绝不会放松,只能越限越紧,因为放松就意味着会被住建部警告,放松就会被枪打出头鸟,没人敢步西安和苏州的后尘。

限价就意味着倒挂,倒挂就意味着抢房。与其说限价是为了给领导面子,不如说是让富人更富。

不管怎样,如果你有钱有房票,下半年千万别错过限价的巨大红利如果是穷人一枚,那就好好工作,别总想着发财,毕竟靠工资永远发不了财!

5

打砸售楼处

人的本性,就是好了伤疤忘了疼。年初各地楼市的火爆早让人忘记了楼市惨淡的模样。让我们来看下去年下半年都有哪些大事发生:2018年6月,北京通州的K2十里春风,房价从3.75万/平降到2.68万/平,前业主要求退房。9月,杭州大江东的未来海岸二期开盘,部分房源降价40万,一期业主维权。9月21日,泰禾合肥院子,备案价2.2万/平的洋房只卖1.6万/平,业主示威游行。9月,漳州融信壹号府,上一年开盘价1.8万/平,现在降至1.2万/平,业主拉横幅维权。10月4日,江西上饶碧桂园信州府,1万/平降至7000元/平,业主维权,聚众打砸售楼处。10月10日,厦门万科白鹭郡,6折贱卖别墅,遭遇前业主维权后,同意补偿20万或者直接退房。

放心吧,今年下半年,这些打砸维权的好戏一定会再次上演。

开发商日子不好过,只有打折抛售、回款保命一条路,这本就是利人利己的好事。只是国人实在缺乏起码的市场经济道德品质,既嫌房价贵,又不让房价降

听我一句话,如果你打算买一手房,千万要等到四季度买刚刚买好的朋友,如果你的小区降价了,也别去维权,怪只怪自己没有眼光和判断力,有本事就再买一套,拉平差价。没钱就别瞎胡闹,显得特别low。

6

降价未遂

活了近40年,特别信奉一句话:越是挂在嘴边的,越是最缺乏的

一二线城市的限价是限涨价,而三四线城市的限价是限跌价。2019年6月10日,湖北省恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的“红头”文件,对降价现象提出预警和相应的整改措施,还将对备案价格的下限底价进行制度性约束,确定良性的降价幅度比例区间。3月份,江西赣县住建局也曾发布一份紧急通知,要求所有房企停止特价房销售,同时,成交价低于2月份同类型的合同暂缓备案。

上半年,爆出的地方政府干预开发商降价未遂事件不多,不过下半年将会频繁发生,尤其是在三四线城市。

因为,三四线城市土地财政依赖度高,房价上涨动力缺乏,特别是在今年各地棚改腰斩之后,房价下滑已经势不可挡。各地政府虽然极力挽回颓势,但注定是强弩之末。

一二线的房企降价,是老百姓不允许,而三四线的房企打折,是政府不允许。

总之,在房地产行业完全的实行市场经济,我们还有很长的路要走。

7

瓮中捉鳖

2017年,北京上海率先提出限制外来人口,设定人口规模天花板。也是在这一年,二线城市嗅到商机,开始疯狂抢人。

去年整整抢了一年的二线,积累了大量的购房刚需,当然也参杂了些许炒房投机客,房价上涨动力十足。比如苏州,西安,杭州,一旦政策略微放松就会导致房价报复上涨。

在房住不炒的威严之下,即能继续抢人,又可以维稳房价的,只有一个招数,就是新落户不能买房,必须满一定年限。比如6月20日的西安,再比如2018年515的成都新政,都要求落户满一定年限才有购房资格。

未来,二线城市想要继续抢人,并且房价上涨明显的,一定会仿效西安成都出台这一政策。

抢人但不准买房这一瓮中捉鳖的招数,可以彻底清理出炒房客,但不损害真刚需的利益。

其实,我们很多政策的出发点和效果都是很好的,问题在于能否长期坚持下去,朝令夕改,最终吃亏的都是社会底层。

8

周期从3年变成1年

房地产3年一周期,众所周知。但这都是过去式了,因为,3年对我们的经济来说,太长了。

现在的经济是在走钢丝,不允许有大的偏差,更经受不起大起大落。所以,3年周期会变成1年周期,上半年松,下半年紧,房企饿不死,房价还可控,2018年如此,2019年同样如此。

掌握了周期,看透了本质,你才能在楼市里立于不败之地!

9

买房方法论

基于对当下行情的判断,我预计以上8条会在今年下半年集中爆发。

对于计划买房的朋友来说,非常有参考价值。以下买房建议,请务必牢记:

一、计划买一手房的朋友,务必等到今年四季度再买,新房限价只会越来越严,打折促销,一二手倒挂,会集中爆发,此条适用于所有城市。

二、一二线城市想买二手房的朋友,现在可以开始看房,但是千万别着急出手,因为你会发现越到年底房价越低,砍价越容易,节省个几十万轻而易举。三四线小城,还是以一手房为主,二手流通率太低,不建议入手。

三、置换客,请现在抓紧卖掉房子,小阳春的余温还在,成交量还不低,现在谁买你的房子就是高位接盘。买进的时机请参考前两条。当然,如果你资金够的话,可以年底先买进,明年小阳春再卖出。

四、目前的1年周期行情里,一季度的房价和成交量最高,四季度的房价和成交量最低,所以,小阳春适合卖房,而不是买房,年底适合买房,而不是卖房千万别搞反了!

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